Кадастровая оценка может быть завышена от 30 до 96%

Еще пару лет назад меня друзья и знакомые часто спрашивали – зачем снижать кадастровую стоимость? Мало кто понимал — что такое кадастр, почему его надо снижать и как на этом экономить. Сейчас такие вопросы мне задают все реже и реже. Но все равно еще не все понимают смысл. В этой статье я попытаюсь дать ответы на все эти вопросы.

Зачем оспаривать кадастровую стоимость?

Ответ на этот вопрос достаточно прост. Снижать кадастровую стоимость необходимо для снижения земельного налога, арендных платежей или выкупной стоимости объектов недвижимости.

Каждому объекту недвижимости, поставленному на учет на территории Российской Федерации, присвоен уникальный кадастровый номер. Он состоит из числа, указывающего на регион, муниципальное образование внутри региона, кадастровый квартал и сам номер участка в квартале.

Для каждого объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость. Из этой стоимости исчисляется в процентах налог, аренда и выкупная стоимость. Соответственно, снижая кадастровую стоимость, мы снижаем и все то, что исчисляется в процентах от кадастровой стоимости.

Кому будет полезно оспаривание кадастровой стоимости?

Из нашего опыта видно, что существующая кадастровая оценка завышена от 30 до 96 % в зависимости от территориального положения земельного участка и иных ценообразующих факторов.

Однако при всей привлекательности оспаривания кадастровой стоимости и прогнозируемой экономии, данная услуга нужна не всем. Например, нет смысла оспаривать кадастровую стоимость собственникам небольших земельных участков, потому что это будет для них слишком дорого, затратно и несопоставимо с суммой экономии.

Из опыта правового центра «Дивиус», наиболее экономически выгодно снижать кадастровую стоимость собственникам или арендаторами крупных земельных участков площадью от 500 метров квадратных и более. Из таких сфер как: производственные предприятия (заводы); торговые и бизнес-центры; строительные компаний; коттеджные поселки; логистические комплексы; перерабатывающие и энергоснабжающие предприятия; заправочные станции и т.д.

Сколько и как можно сэкономить на оспаривании кадастровой стоимости?

Ответ на этот вопрос достаточно неоднозначный. Так сложилось, что не у каждого земельного участка можно оспорить кадастровую стоимость. Связано это в первую очередь с тем, что какой-либо здравой логики в кадастровой оценке просто нет.

Опыт показывает, что наибольшее снижение достигается у земельных участков из земель населенных пунктов, предназначенных для производственно-складского использования на территории Семилук, Лисок, Борисоглебска, Россоши и Нововоронежа. Тут идет речь о снижении кадастровой стоимости в несколько раз.

К примеру, цена одного квадратного метра земельного участка расположенного в г. Семилуки, исходя из кадастровой стоимости, составляет 2 500 рублей, а потенциальное снижение возможно до 600 рублей за квадратный метр. То есть примерно в четыре с лишним раза.

Если говорить о районах города Воронежа, то здесь ситуация обстоит иначе. Тут максимум можно снизить стоимость до двух раз. Это, в общем-то, не так уж и плохо, потому как стоимость квадратных метров в городе зачастую значительно выше его пригорода или районных центров.

Как оспорить кадастровую стоимость?

По закону у вас есть только один шанс на снижение налога, арендных платежей или выкупной стоимости. Другими словами — в случае совершения какой-либо ошибки при оспаривании кадастровой стоимости, суд откажет в удовлетворении требований. А это, в свою очередь, исключает возможность повторного обращения.

Есть конечно же способ для повторного обращения, но он достаточно затратен и трудоемок.

Прежде чем начать, необходимо внимательно изучить нынешнее законодательство. Правовая среда в этой сфере очень часто меняется – постоянно вносятся правки и изменения.

Подготовить отчет об оценке

Тут все просто. Определяетесь с датой, на которую будете устанавливать кадастровую стоимость, находите оценщика с опытом изготовления подобных отчетов. Даете оценщику задание об определении рыночной стоимости выше указанную дату.

Обязательно проконтролируйте получение оценщиком положительного заключения экспертизы СРО и предоставление Вам отчета и экспертизы в двух экземплярах, плюс два CD-диска с копиями, заверенными ЭЦП (электронно-цифровой подписью). Эти документы понадобятся для обращения в комиссию.

Подготовить заявление в комиссию

Помимо одного экземпляра отчета об оценке, положительного экспертного заключения и CD-диска с копиями, заверенными ЭЦП, необходимо предоставить так же оригинал кадастрового паспорта, а так же правоустанавливающие, либо правоудостоверяющие документы на объект недвижимости.

Подготовить заявление в комиссию по форме, которую можно скачать на сайте Росреестра, либо в свободной письменной форме с указанием от кого, кому, по какому поводу и о прилагаемом перечне документов. Подать заявление в комиссию.

Затем необходимо составить иск об оспаривании кадастровой стоимости

Помимо предусмотренных законом требований к содержанию административного иска, необходимо обеспечить приложение к иску выше указанных документов и отказа комиссии.

Обязательным является правильное написание просительной части: Установить кадастровую стоимость земельного участка (указать адрес, площадь, кадастровый номер) по состоянию на дату (на которую будет произведена оценка) в размере (указать стоимость из отчета об оценке).

Или вы можете обратиться с этим вопросом к профессиональным юристам. Как правило, первичную консультацию вы можете получить бесплатно. Не стесняйтесь звонить и спрашивать. Как руководитель юридической фирмы смею вас заверить – для нас главное не собрать как можно больше денег. Для нас главное выгода для клиента. Хоть это и звучит достаточно громко.

Иван Гусев, управляющий партнер правового центра «Дивиус»

← Вернуться